Comprare una casa: come l’aumento dei prelievi di equità domestica sta supportando l’economia australiana

All’inizio degli anni 2000 la Commonwealth Bank ha condotto una campagna pubblicitaria incoraggiando i proprietari di case a sfruttare l’equità che avevano nei loro prestiti per finanziare tutte le forme di consumo.

In probabilmente lo spot più famoso in TV, un vicino esalta le virtù di “Equity Mate” al suo amico, suggerendo che può utilizzare un prelievo di capitale proprio per portare la moglie in vacanza.

Nei due decenni trascorsi da quando la campagna Equity Mate è apparsa per la prima volta sui nostri televisori, il concetto di ritiro dell’equità domestica si è evoluto da un’interessante nota a margine nei documenti di finanza accademica a un importante motore dell’economia.

Nei 12 mesi fino alla fine di giugno 2021, gli australiani hanno ritirato $ 93 miliardi di capitale proprio dai loro mutui per tutti i tipi di motivi, dalla fornitura di capitale a una piccola impresa di proprietà della famiglia al finanziamento dei consumi generali delle famiglie.

Durante quel periodo, i prelievi di capitale proprio ammontavano a circa il 4,65% del PIL.

La storia di ‘Equity Mate’

La società di ricerca Digital Finance Analytics riporta la storia dei prelievi di capitale proprio nei suoi dati mensili dal 2004.

All’inizio della serie di dati, circa il 3% dei mutuatari che stavano rifinanziando esternamente il proprio mutuo ha scelto di ritirare il capitale proprio in quel momento.

Il rifinanziamento esterno è quando un mutuatario prende un nuovo prestito con una nuova banca e il suo prestito esistente viene terminato con il suo attuale prestatore.

Nel corso del tempo, la domanda di prelievi di capitale proprio è diminuita e fluita poiché l’economia ha assistito a boom e rallentamenti, i prezzi degli immobili sono diminuiti e i prezzi degli immobili sono aumentati.

Nel primo decennio di dati, che copre la fine del 2013, la percentuale di rifinanziatori esterni che ha ritirato azioni ha raggiunto un minimo dell’1,6% nel maggio 2010 e un massimo del 13,1% nell’ottobre 2013.

A questo punto, ti starai chiedendo perché il set di dati è stato diviso in due metà separate. In altre parole, perché l’aumento visto nella seconda metà dei dati è enorme rispetto ai livelli nella prima metà del grafico.

In mezzo al reddito disponibile reale delle famiglie stagnante che ha definito gran parte della metà degli anni 2010, il fascino di finanziare i consumi o investire con prelievi di capitale proprio sembra aver raggiunto un nuovo livello.

Tra gennaio 2015 e il picco di marzo 2017, la percentuale di rifinanziatori esterni che hanno scelto di ritirare il capitale proprio è aumentata del 131% al 31,4%.

Nei due anni successivi, la percentuale di rifinanziatori esterni che intendevano ritirare il capitale proprio è scesa di oltre la metà ad appena il 12,9 per cento, il che può essere attribuito al calo dei prezzi delle case durante quel periodo.

L’aumento dei prezzi delle case che ha seguito la pandemia cambierà tutto questo. Dal minimo registrato a settembre 2020, la percentuale di rifinanziatori che ritirano il capitale proprio è aumentata del 191% a più di un terzo (37,6%).

Una strada ben percorsa

Nei mesi e negli anni successivi allo scoppio della crisi finanziaria globale, le famiglie americane sono state criticate per aver “usato le loro case come bancomat” e aver finanziato i consumi con prelievi di capitale proprio.

Durante questo periodo gli Stati Uniti sono diventati un segnale di allarme globale per gli alti livelli di indebitamento delle famiglie e il rischio sistemico associato.

Nel primo trimestre del 2006, i prelievi di capitale proprio negli Stati Uniti sono ammontati al 2,65 per cento del PIL americano. Ciò li pone al 57% del livello al quale saranno i ritiri dell’Australia nel giugno 2021, rispetto alle dimensioni delle rispettive economie dei paesi.

Nel corso dei sei anni successivi negli Stati Uniti, i prelievi di capitale proprio come percentuale del PIL sono diminuiti di oltre il 90%, fornendo un altro vento contrario all’economia statunitense colpita dalla crisi.

Se l’Australia potesse ipoteticamente vedere i prelievi di equità domestica scendere a una proporzione simile del PIL nei prossimi anni, ci sarebbe un buco nei saldi di cassa e nei consumi delle famiglie per un importo pari al 4,19% del PIL.

Per mettere in prospettiva questa cifra, durante la GFC il governo Rudd ha fornito 21,4 miliardi di dollari – ovvero l’1,7 per cento del PIL – in pagamenti in contanti a pensionati, famiglie e lavoratori che guadagnavano meno di 80.000 dollari in un anno.

Il vento dietro l’economia

Per anni, i prelievi di capitale proprio sono stati una forza importante a sostegno dell’attività all’interno dell’economia australiana, a volte dando un contributo maggiore di qualsiasi misura di stimolo pre-Covid o persino dell’intero bilancio del deficit dalla seconda guerra mondiale.

La grande domanda ora è se possono continuare a sostenere l’economia, anche se il pool di azioni necessarie per finanziarli evapora lentamente tra il calo dei redditi delle famiglie aggiustati per l’inflazione e l’aumento dei tassi di interesse.

Almeno a breve termine, la risposta sulla carta sembra essere sì. Nonostante il calo dei prezzi delle abitazioni nella maggior parte dei mercati negli ultimi mesi, la percentuale di famiglie che ritirano capitale proprio dalle proprie abitazioni continua ad aumentare.

Dall’inizio dell’anno, la percentuale di famiglie che hanno ritirato capitale proprio durante il rifinanziamento esterno è aumentata dal 22,6 per cento al 37,5 per cento.

In altre parole, c’è un sacco di equity da sfruttare, più di 7 trilioni di dollari in totale.

Sebbene la prudenza degli Stati Uniti e l’inasprimento dei prestiti abbiano portato i prelievi di azioni dai loro massimi, la domanda è se ci sarà o meno lo stomaco per quel tipo di azione da parte delle autorità di regolamentazione qui in Australia.

E non c’è alcun segno che le famiglie abbiano placato il loro appetito per Equity Mate.

Dall’esito di un singolo fattore economico dipende molto di più di quanto molti vorrebbero pensare, ma in definitiva il futuro di Equity Mate può essere un fattore decisivo per il futuro dell’economia del Paese.

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