I valori delle proprietà commerciali stanno diminuendo mentre gli istituti di credito in preda al panico si ritirano

Quando l’investitore immobiliare britannico Graham Clemett ha acquistato McKay Securities a maggio, aveva un piano chiaro.

Dividerà in due le attività del proprietario della proprietà nel Regno Unito, ripiegherà il suo portafoglio di uffici in Workspace, il fondo immobiliare che gestisce, e venderà i suoi magazzini.

Ma la sua idea è stata respinta.

“Abbiamo avuto molto interesse [from buyers] negli ultimi sei mesi o più. Ma le persone sono tornate indietro e hanno ridotto il prezzo a livelli che non riteniamo giustificati”, ha affermato Clemett, che possiede ancora magazzini per un valore di circa 150 milioni di sterline. “Al momento, il mercato dei venditori è stato un po’ inquietante”.

In tutto il mondo, i proprietari di immobili commerciali sono stati colti alla sprovvista negli ultimi mesi a causa dell’aumento degli oneri finanziari. Alcuni istituti di credito, incerti su dove si stabiliranno i tassi e i valori delle proprietà, scelgono di ridimensionare.

L’umore in tutto il settore – che era piuttosto rialzista all’inizio di quest’anno – si è rapidamente oscurato, con alcuni investitori di alto profilo che ora avvertono della mancanza di finanziamenti in alcune parti del settore.

“Siamo seduti in un mercato vicino a una stretta creditizia”, ​​ha affermato Raimondo Amabile, chief investment officer globale di PGIM Real Estate, un ramo dell’assicuratore statunitense Prudential Financial, il cui fondo è uno dei maggiori investitori negli Stati Uniti, Francia, Germania e Regno Unito.

“Le banche sono congelate. . . A Milano, Londra ecc. c’è ancora la finanza, ma i costi sono da due a tre volte superiori all’anno scorso.

“Ci sarà una rettifica”

Dopo aver sopportato il peggio della pandemia di Covid, che ha svuotato negozi e uffici in Europa e Nord America, gli investitori in immobili commerciali sono più ottimisti poiché quest’anno le restrizioni verranno revocate.

Ma l’aumento dei prezzi dell’energia e la rapida inflazione significano che i costi dei prestiti immobiliari sono aumentati vertiginosamente dall’inizio dell’anno, lasciando una scia di accordi immobiliari falliti e proprietari terrieri in preda al panico.

Il tasso swap Sonia a cinque anni, utilizzato dagli istituti di credito britannici per valutare i prestiti, è quadruplicato negli ultimi 12 mesi al 3,9%.

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Gli aumenti dei tassi della banca centrale hanno anche reso gli immobili commerciali meno attraenti su base relativa: dopo il balzo di settembre, i titoli di Stato decennali del Regno Unito rendono più degli immobili per la prima volta dal 2007, secondo MSCI, nonostante siano meno rischiosi di uffici o negozi.

“Ci sarà una correzione”, ha dichiarato Mark Allan, capo della società immobiliare FTSE 100 Landsec, uno dei tre proprietari immobiliari quotati nel Regno Unito a segnalare un calo delle valutazioni la scorsa settimana.

Il mese scorso, l’indice immobiliare MSCI UK – che tiene traccia di negozi, uffici e magazzini per un valore di decine di miliardi di sterline – è sceso di un record del 6,5%, superando anche il più grande calo mensile registrato nel 2008. crisi finanziaria e Covid.

Allan ha detto che non sarebbe sorpreso se i valori scendessero del 15-20 per cento in alcune aree, cancellando decine di miliardi di sterline dal settore.

Uffici nelle zone più esposte

I proprietari di uffici, ancora sconvolti dalle conseguenze della pandemia, sono tra i più esposti.

I tassi di occupazione sono la metà dei livelli pre-Covid nel Regno Unito, solo il 30%, secondo Remit Consulting. Secondo un’analisi dei dati sulle tariffe aziendali dello studio legale Boodle Hatfield, le azioni degli uffici in Inghilterra stanno diminuendo al tasso più rapido degli ultimi 20 anni mentre i datori di lavoro rivalutano.

Anche i costi di sviluppo sono aumentati. Un grande proprietario di un ufficio londinese ha affermato che il costo del prestito per finanziare un nuovo progetto di sviluppo è aumentato dall’8% al 14% negli ultimi due mesi.

“L’intero mercato dei capitali è stato colpito, ma la finanza immobiliare è peggio di qualsiasi altra cosa”, hanno detto.

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Parti del mercato statunitense sono più difficili. Amabile, presso PGIM, ha affermato che gli uffici più vecchi con standard ambientali scadenti sono i più esposti, soprattutto perché più personale sceglie di lavorare da casa.

“Il secondo settore degli uffici negli Stati Uniti non è ininvestibile, ma nessuno vuole finanziarlo. C’è la convinzione che sia un bene bloccato”, ha affermato.

Anche gli uffici più nuovi potrebbero essere a rischio poiché i tagli di posti di lavoro nel settore tecnologico hanno smorzato la domanda, ha aggiunto.

Quando i prestiti negli uffici più vecchi devono essere rifinanziati “Vedrai una diminuzione degli importi che, a meno che un mutuatario non possa mettere una grande quantità di capitale, deve restituire le chiavi, quindi gli istituti di credito lo riporteranno sul mercato a un livello distressed “, ha affermato Jack Creedon, co-responsabile della pratica immobiliare presso lo studio legale Ropes & Gray, i cui clienti includono case di private equity e family office.

“[We] potrebbe vedere il 20-30 percento del mercato degli uffici esistente spazzato via negli Stati Uniti. Non saranno mai più assunti”.

I finanziatori si sono tirati indietro

Temendo di firmare prestiti contro uffici, negozi e magazzini con valori in calo, molti istituti di credito si stanno tirando indietro e firmano solo i prestiti più sicuri.

Il finanziamento immobiliare è stato tradizionalmente dominato da banche come Barclays, Lloyds e NatWest nel Regno Unito e banche di investimento tra cui JPMorgan, Morgan Stanley e Wells Fargo negli Stati Uniti, secondo Peter Cosmetatos, amministratore delegato del Commercial Real Estate Finance Council. in Europa.

Assicuratori come Aviva e Legal & General e investitori privati ​​Blackstone e Starwood sono stati sempre più attivi negli anni successivi alla crisi finanziaria. Nel Regno Unito, gli assicuratori e altri fondi alternativi ora rappresentano tanto dei prestiti totali quanto le banche nazionali.

Quelli ancora sul mercato oggi stanno restringendo la loro attenzione ai clienti fidati.

“La maggior parte degli istituti di credito è ancora aperta agli affari, ma è davvero la risorsa giusta, lo sponsor giusto, il prezzo giusto”, ha affermato Cosmetatos.

Jason Constable, Head of Real Estate presso Barclays Corporate Banking, ha dichiarato: “Barclays è un prestatore durante tutto il ciclo nel mercato immobiliare e continueremo a supportare le transazioni giuste per i clienti giusti, su base personalizzata a rischio di riflettere le attuali condizioni macroeconomiche”

Anche i prestatori alternativi stanno ridimensionando.

“È solo essere responsabili – non vogliamo prestare per perdere effettivamente denaro”, ha detto un dirigente di una banca sfidante.

È un quadro simile negli Stati Uniti, secondo Creedon. Con le banche che cercano a loro volta di interrompere l’esposizione a un settore, “ad alcuni clienti viene chiesto dagli istituti di credito se sono disposti ad acquistare prestiti contro uffici per 90 centesimi di dollaro”, ha affermato.

Non pesante come il 2008

Nonostante la ritirata, i professionisti della proprietà commerciale cercano conforto in ripetuti ritornelli: questa crisi non sarà così grave come nel 2008.

“Sbagliamo completamente pensare ciò che vediamo oggi attraverso la lente di [financial crisis]”, ha detto Cosmetatos. I “prestiti felici” da “fonti omogenee” hanno lasciato esposti sia i mutuatari che le banche nel 2008, ha aggiunto.

Regolamentazione più severa perché i rischi sono ridotti.

“Non direi che al momento c’è una stretta creditizia o che incombe”, ha affermato Lisa Attenborough, responsabile della consulenza sul debito presso Knight Frank Capital Advisory. “Il mercato del debito è altrove: hai le banche, i prestatori privati, gli assicuratori, gli investitori stranieri e i fondi di debito – centinaia di loro [able to lend].”

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Se i mutuatari possono permettersi pagamenti di interessi più elevati è un’altra questione.

Al giorno d’oggi le vendite forzate non sono comuni. Ma alcuni venditori non possono permettersi il lusso di starsene seduti.

“Stai vedendo fondi che affrontano rimborsi e vendite di asset e quelli sono disponibili a valutazioni interessanti”, ha affermato Simon Carter, capo del FTSE 100 proprietario di British Land.

Nick Sanderson, chief financial officer presso lo sviluppatore londinese GPE è un appassionato acquirente e sta cercando affari per circa 900 milioni di sterline.

I fondi immobiliari britannici vendono proprietà con attenzione, ha detto: “non è un mercato in cui metti le cose in alto, ampie e belle”.

Alla fine, i mutuatari negli Stati Uniti e in Europa saranno espulsi dal mercato perché i termini dei mutui stanno per scadere e non possono permettersi di rifinanziarsi a tassi più elevati.

I prestiti immobiliari commerciali per un valore di circa 150 miliardi di sterline dovrebbero essere rifinanziati nei prossimi cinque anni nel Regno Unito, secondo una ricerca della Bayes Business School.

Bayes stima che potrebbe esserci un deficit di finanziamento di £ 27 miliardi – £ 37 miliardi quando quei prestiti verranno rifinanziati a causa del calo della valutazione.

Negli Stati Uniti, Creedon prevede che il prossimo anno ci saranno altri affari in difficoltà.

“Torneremo alla ‘vecchia normalità’. Gli ultimi 10 anni sono l’eccezione [with] soldi gratis e tassi ridicolmente bassi. Siamo in un nuovo ciclo? La risposta è sì”, ha detto.

Segnalazione aggiuntiva di Siddharth Venkataramakrishnan ed Emma Dunkley a Londra

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