BREITing male | Financial Times

Ieri il gigante immobiliare di Blackstone, BREIT, ha limitato i prelievi, innescando un lieve caso di PTSD in alcuni sopravvissuti alla crisi finanziaria. Hanno ragione a iperventilare?

I lettori di FTAV sapranno che siamo piuttosto preoccupati per come se la caverà BREIT in un contesto economico-finanziario più ostile. Ma pensiamo anche che valga la pena notare che i titoli recenti in realtà mostrano alcuni dei BREIT meglio aspetti.

Qualunque cosa tu possa pensare di Blackstone, non sono manichini. Sanno che un veicolo progettato per acquistare grandi portafogli di immobili illiquidi e offrirli a ricchi investitori al dettaglio è una ricetta per il disastro se possono ritirare i loro soldi quando vogliono.

Ecco perché BREIT – a suo merito – impone limiti chiari e trasparenti su quanto gli investitori possono prelevare. Ecco un’istantanea dei termini dell’offerta, con la nostra sottolineatura rossa.

Questa non è una cosa stampata in piccolo. Blackstone è molto aperto sul fatto che non si tratta di un portafoglio di investimenti liquidi à la un fondo comune e che i cancelli possono e saranno aumentati ogni volta che lo riterrà necessario.

Ed è quello che è successo oggi. Sembra che i principali investitori asiatici in BREIT stiano prendendo denaro in modo così aggressivo da aver raggiunto il limite di prelievo (il veicolo è strutturato in modo che i prelievi avvengano sotto forma di riacquisto di azioni da parte di BREIT da parte degli investitori in uscita).

Ma è difficile vedere come BREIT possa entrare in un circolo vizioso di disallineamento della liquidità, in cui i prelievi degli investitori costringono le vendite di asset e richiedono più rimborsi, ecc. Blackstone può semplicemente renderlo un trust di proprietà chiuso a piacimento e riaprire per i rimborsi quando lo desiderano.

Alcuni degli annunci di sventura che vediamo online sembrano quindi essere esagerati. Questo non è Blackstone stesso che soffre di problemi di liquidità, e non è certamente un redux dell’estate del 2007.

Tuttavia, questa chiaramente non è ancora una buona notizia. E il fatto che ciò stia accadendo in un momento in cui la performance principale di BREIT sembra ancora buona (pensavamo che la crisi sarebbe arrivata prima quando punteggi di valutazione della proprietà più realistici e affitti in calo avrebbero potuto rovinare la performance principale di BREIT e abbattere le sue distribuzioni).

Come ha detto questa mattina l’analista di JPMorgan Kenneth Worthington:

Causerà una corsa alla banca? Pensiamo di no, ma le vendite sembrano destinate a subire ulteriori pressioni. Riconosciamo che piazzare rimborsi è un brutto aspetto per BREIT. Parte dell’attrazione per i BREIT è avere liquidità mensile in un REIT non negoziato di alta qualità. Ma ora che i rimborsi di BREIT sono stati limitati, possiamo immaginare che i consulenti finanziari/al dettaglio ci pensino due volte prima di impegnare nuovo capitale nel fondo. Inoltre, vediamo che la corda di velluto sta ora limitando i rimborsi, il che è possibile, se non probabile, spingendo più investitori a chiedere più denaro. Ciò che potrebbe essere più preoccupante è che la performance non sembra guidare direttamente i deflussi poiché i rendimenti sono stati buoni nel 2022TD con il fondo in rialzo di circa il 9% fino a ottobre. Indirettamente, vediamo il potenziale per i cercatori di liquidità di vendere BREIT come una vittoria nel 2022 potenziale per il reinvestimento in altri settori immobiliari sottoperformanti.

Non un venditore forzato, ma la necessità di liquidità può essere soppesata rispetto ai rendimenti. Se c’è una buona notizia, è che BREIT ha così tanta liquidità che sembra una remota possibilità di diventare un venditore forzato. Di questi, BREIT disponeva di liquidità per 1,4 miliardi di dollari all’11 novembre e di una linea di credito di 7,9 miliardi di dollari. Il fondo ha anche un debito immobiliare di 9,9 miliardi di dollari che potrebbe essere liquidato. A settembre, il flusso di cassa operativo è stato di $ 2,2 miliardi. Stimiamo che l’attuale dimensione di BREIT scenderà a ~$65 miliardi includendo il riscatto di novembre e alcune riduzioni di attività, che fisseranno inizialmente i rimborsi trimestrali a $3,3 miliardi. Qui, la vendita del debito, il flusso di cassa operativo, la vendita di MGM e la linea di credito posizionano bene BREIT per resistere a due anni di massimi afflussi. Tuttavia, se BREIT inizia a contrarre prestiti per far fronte ai rimborsi o se subisce perdite sulle vendite di debito necessarie per finanziare le esigenze di liquidità, la performance di BREIT potrebbe deteriorarsi e gravare sui rendimenti. Le scarse prestazioni possono mantenere i rimborsi.

Questa non è una buona notizia per Blackstone. Come ha sottolineato questa mattina Bryce in Further Reading, BREIT è stata una parte fondamentale della crescita dell’azienda negli ultimi anni, soprattutto in termini di commissioni, dove ora rappresenta circa un quinto dei ricavi, e “i gestori patrimoniali che smettono di crescere tendono a essere sottovalutati rispetto a quelli che continuano a crescere”.

Il miliardario più scontroso di Fintwit non è certo convinto della difesa di Blackstone.

“La nostra attività si basa sulle prestazioni, non sui flussi di cassa, e le prestazioni sono solide”.

Anche se nel 2020 siamo stati a lungo buoni affari a prezzi bassi e stronzate sopravvalutate, siamo solidi anche nelle PROPRIE OPINIONI.

Queste persone credono al proprio toro? https://t.co/ikQKVi4Swm

—Clifford Asness (@CliffordAsness) 1 dicembre 2022

Più in generale, solleva interrogativi sul fatto che gli investitori al dettaglio più volatili, indipendentemente da quanto siano ricchi, debbano avere un facile accesso a fondi del mercato privato come questo. Anche se sono strutturati correttamente, ci sono molti modi in cui può andare storto.

E in un momento in cui le persone sono già preoccupate per l’impatto degli aumenti aggressivi dei tassi di interesse sul mercato immobiliare globale, le prospettive per il più grande proprietario privato americano con il suo fondo immobiliare gioiello della corona non sono buone.

Questo grafico da EconomPic su Twitter sottolinea certamente la differenza tra BREIT e i suoi colleghi quotati in borsa. . .