Il mercato immobiliare svedese in caduta libera innesca il peggior collasso economico nell’UE
(Bloomberg) — L’aumento dell’inflazione e l’aumento dei costi di indebitamento hanno spinto i prezzi delle case su una traiettoria ripida al ribasso in tutto il mondo, ma uno dei luoghi in cui questa tendenza si sta manifestando più velocemente è la Svezia. Dopo decenni di boom immobiliare alimentati da credito a basso costo, carenza di alloggi e mutui a solo interesse, la più grande economia della regione nordica è ora nel mezzo di una grave recessione del mercato immobiliare che minaccia di aggravare l’incombente collasso economico.
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I prezzi delle case sono scesi fino al 12% rispetto al picco di inizio anno se adeguati alle variazioni stagionali, o fino al 15% in termini nominali. I progressi stanno avvenendo così velocemente che i declini nel mondo reale potrebbero superare il 20% previsto dai previsori.
Il mercato sta subendo “un drastico cambiamento”, ha affermato Annika Winsth, capo economista di Nordea Bank Abp.
Il doppio colpo dell’aumento del costo della vita e del calo del valore delle case sta costringendo i consumatori a tenere d’occhio le proprie spese, creando più problemi economici. La Svezia ora rischia di cadere nella peggiore recessione delle 27 economie che compongono l’Unione Europea.
Il paese nordico non è solo nei suoi problemi abitativi. Dopo il boom durante la pandemia, gli aumenti dei tassi della banca centrale hanno causato un calo dei valori immobiliari globali. Una manciata di ex mercati in bolla, tra cui Canada, Australia e Nuova Zelanda, sono nel bel mezzo di un calo e più di una dozzina di economie avanzate sono in una crisi immobiliare, definita come due di fila in quel trimestre di calo dei prezzi. – o quasi affondare in uno.
Per gli svedesi, la situazione è tanto più notevole perché le recenti correzioni sono state superficiali e di breve durata e molti giovani acquirenti di case non hanno mai sperimentato il crollo.
Anche i professionisti del settore immobiliare si stanno adattando a questo ambiente più modesto. A Stoccolma, dove un mercato degli affitti regolamentato significa che i richiedenti devono aspettare a volte un decennio per ottenere un appartamento – spingendo molti aspiranti affittuari a diventare invece acquirenti – l’agente immobiliare Emma Holst afferma che la conclusione degli affari è rallentata in modo significativo.
“Non vendi tutte le proprietà dopo la prima visione, come prima”, ha detto Holst, che lavora al Lansforsakringar Fastighetsformedling nel centro di Stoccolma.
I dati quasi in tempo reale forniti da Booli, un sito di annunci immobiliari gestito dall’istituto di credito ipotecario SBAB, offrono un’altra occhiata alla misura in cui il mercato svedese, un tempo caldo, si è raffreddato. Complessivamente, gli annunci ora rimangono sul sito il doppio rispetto all’anno scorso. Le case unifamiliari a Stoccolma sono state elencate per una media di 40 giorni a novembre, rispetto ai 15 giorni dell’anno precedente. Nella regione di Skane più meridionale del paese, i tempi di quotazione sono saliti a 53 giorni, rispetto ai 18 dell’anno scorso.
Mentre molti paesi dell’UE stanno lottando con problemi simili, il mercato immobiliare svedese è tra i più vulnerabili. Circa il 64% delle persone nel paese di 10 milioni possiede la propria casa, ma la maggior parte non ha mutui a tasso fisso a lungo termine, il che li rende sensibili alle variazioni dei tassi di interesse. “La politica monetaria ha un passaggio più rapido qui che in altre economie”, ha affermato Maria Wallin Fredholm, economista presso Swedbank AB.
Dopo una serie di aumenti dei tassi d’interesse da parte della banca centrale svedese, il timore più grande è ora che la spesa dei consumatori ristagni. Il debito delle famiglie ammonta a oltre il 90% del prodotto interno lordo della Svezia, il che significa che costi di finanziamento più elevati avranno un forte impatto sui consumi. Sta cominciando a succedere: le vendite al dettaglio stanno crollando e la crescita dei prestiti sta vacillando. Non ci sono “segnali positivi dall’economia domestica, e soprattutto non dalle famiglie o dal mercato immobiliare”, ha detto Winsth di Nordea.
Se l’inflazione continua ad accelerare, la situazione degli alloggi potrebbe diventare più grave. La banca centrale svedese ha recentemente ipotizzato che la continua inflazione potrebbe costringere la Riksbank ad aumentare il suo tasso di interesse chiave dal 2,5% a oltre il 4,5%. Se si verifica un inasprimento così aggressivo, afferma Helena Bornevall, economista senior presso Svenska Handelsbanken AB, potrebbe significare un ulteriore calo del 10% dei valori immobiliari.
Se il mercato immobiliare crolla, le banche del paese saranno relativamente protette. Questo perché il prestito si basa sulla capacità dei mutuatari di ripagare i propri debiti e gli svedesi sono sostenuti da un generoso sistema di assistenza sociale che li aiuta con la disoccupazione e la malattia.
Il vero rischio per i prestatori è rappresentato dagli immobili commerciali, poiché i prestiti di immobili commerciali rappresentano tra il 16% e il 36% degli stock di prestiti delle principali banche.
Per i singoli mutuatari alle prese con il pagamento della casa, non ci sono molte buone opzioni, soprattutto perché è estremamente raro estinguere un mutuo in Svezia. Un mutuo è “l’ultima cosa che smetti di pagare”, afferma Winsth di Nordea, osservando che le persone che sono inadempienti portano l’incarico per il resto della loro vita. “Non è come in alcune parti degli Stati Uniti”, aggiunge, “dove puoi consegnare le chiavi e andartene”.
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